December 8, 2020

বিনিয়োগের সুযোগগুলি মাপিয়ে নিন: সামনে কী মিথ্যা?

বিনিয়োগের সুযোগগুলি মাপিয়ে নিন: সামনে কী মিথ্যা?
জনাথন নীডেল, রাষ্ট্রপতি ও সিআইও, কেআইএমসি। ছবিটি কেআইএমসির সৌজন্যে

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা নতুন অর্থনৈতিক জলবায়ুর মধ্যে বিচক্ষণ দৃষ্টিভঙ্গি নিয়েছে এবং বিনিয়োগের সুযোগগুলি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে তাদের আর্থিক কৌশলগুলি সামঞ্জস্য করেছে। অন্যদের তুলনায় কিছু সম্পদ শ্রেণিগুলি “নিরাপদ” হিসাবে বিবেচিত হওয়ার সাথে সাথে বিনিয়োগকারীদের পছন্দগুলি অবশ্যই স্থানান্তরিত হয়েছে।

মূল্য সংযোজন নাটকগুলিতে দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি সহ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সংস্থা কেআইএমসির সভাপতি ও সিআইও জোনাথন নেডেল কথা বলেছেন বাণিজ্যিক সম্পত্তি নির্বাহী প্রবণতা এবং অস্থিরতার মাঝে বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের পরিবর্তন সম্পর্কে। নিডেল মূল সম্পত্তির প্রকারের পারফরম্যান্স এবং 2021-এ যাওয়ার জন্য তাদের জন্য কী রয়েছে তা নিয়ে আলোচনা করেছেন এবং উল্লেখ করেছেন যে “অবিশ্বাস্য সুযোগগুলি” “কিছু ব্যথা, সঙ্কট এবং বিশৃঙ্খলা ছাড়াই” আসে না।


এছাড়াও পড়ুন: অবস্থান, তরলতা, ভাগ্য: সিআরইতে একটি আধুনিক অনুধাবন


বিগত মাসগুলিতে বিনিয়োগের সুযোগ বিবেচনার জন্য আপনার সংস্থা কীভাবে এর কাঠামোটি সামঞ্জস্য করেছে?

নীডেল: বিনিয়োগের প্রক্রিয়া কোনও পরিবর্তন হয়নি, তবে আমাদের এই পরিবেশে বিনিয়োগকারী বিনিয়োগকারী হওয়ার বিলাসিতা রয়েছে। যে কোনও সময় আপনি এই জাতীয় বাজারে প্রবেশ করুন, যেখানে আরও অনিশ্চয়তা এবং ঝুঁকি রয়েছে, বারটি উত্থাপন করা বুদ্ধিমানের। তদ্ব্যতীত, আমরা মূলধনের ঘাটতি এবং হ্রাস প্রতিযোগিতা দেখেছি যা আমাদের আরও অনুকূল শর্তগুলির জন্য আলোচনার অনুমতি দিয়েছে। মহামারী চলাকালীন আমরা যে বিনিয়োগগুলি করেছি তা মূলধন কাঠামোর চেয়ে বেশি সিনিয়র, ন্যূনতম একাধিক প্রয়োজনীয়তা অন্তর্ভুক্ত করে এবং আন্ডার রাইটিংটি নিম্নমানের পরিস্থিতিতে পরিস্থিতিগুলির জন্য অর্থোপার্জনে সক্ষম হয়ে আরও বেশি মনোনিবেশ করে।

নতুন অর্থনৈতিক পরিবেশ বিবেচনায় নিয়ে আপনি সম্ভবত দীর্ঘকালীন আর্থিক কৌশলগুলির বিষয়ে কী শিখলেন যা আপনার সম্ভবত পুনর্বিবেচনা করা উচিত?

নীডেল: বিগত দশকে রিয়েল এস্টেটে ফিনান্সিয়াল ইঞ্জিনিয়ারিং একটি সাধারণ বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে, এর ফলে কিছু অংশ কম এবং সুদের হার কমছে। যাইহোক, যেগুলি অতিরিক্ত ওভারভেয়েড এবং অপ্রতিরোধ্যভাবে প্রস্তুত ছিল তারা সেই আর্থিক ইঞ্জিনিয়ারিংয়ের কারণে নিজেকে একটি ঝুঁকিপূর্ণ পরিস্থিতিতে ফেলেছে। নিম্ন সংগ্রহ, নিম্ন পেশা এবং কঠোর ndingণ মানের মানে অনেক সম্পত্তি মালিক debtণ কভারেজ চুক্তিগুলি পূরণ করতে যাবেন না, পুনরায় ফিনান্স করতে সক্ষম হবেন না এবং sellণদাতাদের কীগুলি ফেরত, পুনরায় পুঁজিবাজি বা দিতে পারবেন give

শিল্পটি প্রমাণ করে দিচ্ছে যে সর্বাধিক আন্ডাররাইটিং রিটার্নের জন্য লিভারেজকে অনুকূলকরণ করার চেয়ে চুক্তির সম্পদ ঝুঁকির সাথে লিভারেজের সাথে মিলানো আরও গুরুত্বপূর্ণ। অনিশ্চয়তার সময়কালে বিকল্পতা আরও মূল্যবান হওয়ার কারণে আমরা বিনিয়োগকারীরা একাধিক লিভারেজের পরিস্থিতি, ব্যবসায়িক পরিকল্পনা এবং প্রস্থান কৌশল হিসাবে অর্থোপার্জনকারী ডিলের প্রশংসা করতে শুরু করব।

হোটেল এবং খুচরা সবচেয়ে আক্রান্ত রিয়েল এস্টেট খাতের মধ্যে রয়েছে। কীভাবে এই সম্পদ ধরণের ও সামগ্রিক বিনিয়োগকারীদের অনুভূতির জন্য মহামারী প্রভাব ফেলেছে?

নীডেল: আপনার যে বিনিয়োগকারীর সাথে কথা বলছেন তার উপর বিনিয়োগকারীদের অনুভূতি সত্যই নির্ভর করে। আমি জানি কিছু মহল মহামারীকালীন সুযোগসুবিধ হোটেল তহবিল সংগ্রহের ক্ষেত্রে সাফল্য অর্জন করেছে, অন্য বিনিয়োগকারীরা বলছেন যে তারা যদি তাদের বিনিয়োগ কমিটিতে খুচরা বিনিয়োগ নিয়ে আসে তবে তাদের বরখাস্ত করা হবে। এটি এই ক্ষেত্রগুলির জন্য নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টিভঙ্গি এবং সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলিতে কীভাবে বিপরীত হতে পারে তা চক্রের এই মুহুর্তে আসতে ইচ্ছুক down

বাস্তবতা হ’ল এটি খুচরা ও হোটেলের পক্ষে একটি কঠিন বছর এবং আমাকে ভাবতে খুব বেশি কিছু হয়নি যে অদূর-মেয়াদে বস্তুগতভাবে পরিবর্তিত হবে। এই সেক্টরগুলি মূল্য নির্ধারণের চাপ দেখেছে, তবে নিম্নচাপের ডিগ্রিটি পরিস্থিতিগত হয়েছে।

হোটেলগুলির জন্য, “শহরতলিতে শহুরে” “ড্রাইভ-টু রিসর্ট শহর” এর চেয়ে অনেক বেশি আঘাত পেয়েছে। খুচরা জন্য, সাদা টেবিলকোথ রেস্তোঁরাগুলি মুদি-নোঙ্গর করা বৈশিষ্ট্যের চেয়ে অনেক বেশি ক্ষতিগ্রস্থ হয়েছে। নীচের অংশের বিশদ এবং ইনট্রা-সেক্টর গতিশীলতা আজকের মতো গুরুত্বপূর্ণ যেমন বিনিয়োগের মূল্য নির্ধারণের সময় ছিল। এটি বিশেষত সত্য যে প্রদত্ত সংস্থাগুলি যে আরও দীর্ঘমেয়াদী সম্পত্তিগুলির তহবিলের ঘাটতি রয়েছে তার আর কতটুকু আমাদের ভাল ধারণা নেই তা দেওয়া সত্য।

দুস্থ হোটেল এবং খুচরা সম্পত্তি এবং খেলাপিদের সম্ভাব্য waveেউয়ের ক্ষেত্রে, COVID-19 সংকট ২০০ 2008 সালের মন্দার সাথে কীভাবে তুলনা করে?

নীডেল: আমি এই মন্দা সম্পর্কে যা আলাদা মনে করি তা হ’ল গতি এবং বিচ্ছুরণ। এই সঙ্কটের সময়ে, সরকার COVID-19 কে লড়াইয়ে সহায়তা করতে কার্যকরভাবে কয়েক সপ্তাহের মধ্যে ভ্রমণ এবং ইট-ও-মর্টার বাণিজ্য বন্ধ করে দিয়েছিল, যার ফলে ক্ষয়ক্ষতিগুলি তীব্র বৃদ্ধি পেয়েছিল। ২০০৮ সালে, বিভাজনগুলির র‌্যাম্প আপ আরও পরিমাপ করা হয়েছিল। তবে, আশা এবং প্রত্যাশা হ’ল COVID-19 সংকট থেকে প্রত্যাবর্তনটিও ২০০ 2008 সালের তুলনায় অনেক দ্রুত হবে now এখন এবং ২০০৮ এর মধ্যে অন্য পার্থক্যটি ছিল ২০০৮ এর প্রভাবগুলি ছিল অনেক বেশি নির্বিচারে।

এই সঙ্কটের সময় আমরা যা দেখছি তা হ্যাভস ও হ্যাভ-নোটের মধ্যে একটি বৃহত্তর বিচ্ছুরণ। পূর্বে উল্লিখিত হিসাবে, মুদি-নোঙ্গর করা খুচরা এবং রিসর্ট-টাউন লজিং তাদের সমবয়সীদের তুলনায় অনেক ভাল ধরে রেখেছে। একইভাবে, শহরতলির এবং শক্তিশালী মাধ্যমিক বাজারগুলি নগরীর বাজারগুলির চেয়ে ভাল ধরে রেখেছে। ফলস্বরূপ, ndণদানকারীরা খাড়া পুনরুদ্ধারের আশায় এখন পর্যন্ত সর্বাধিক প্রভাবিত খাতগুলির সাথে কাজ করেছেন, যার অর্থ অপরাধমূলক পরিস্থিতিতে স্বল্প-মেয়াদী অ্যাকশন কম রয়েছে। এটি এখনও এখানে নেই, তবে যদি পুনরুদ্ধার শিগগিরই জ্বলিত না হয় তবে তা আসবে।

একটি বড় চিত্রের দৃষ্টিকোণ থেকে, আপনি কী পরিবর্তনগুলি অস্থায়ী হওয়ার প্রত্যাশা করছেন এবং হোটেল এবং খুচরা শিল্পগুলির ক্ষেত্রে কী সম্ভবত স্থায়ী হবে?

নীডেল: ব্যবসায়ী সম্প্রদায় ভার্চুয়ালভাবে কাজ করতে খুব স্বাচ্ছন্দ্যময় হয়ে উঠেছে এবং এটি ব্যবসায়িক ভ্রমণ পুনরুদ্ধারে বাধা সৃষ্টি করতে চলেছে। এটি হোটেল শিল্পের জন্য দীর্ঘস্থায়ী — সম্ভাব্যভাবে কিছুটা স্থায়ী হতে পারে — অবসর ভ্রমণের জন্য দৃষ্টিভঙ্গি রোজার এবং ইতিমধ্যে শক্তিশালী প্রত্যাবর্তন শুরু করেছে। এই অতিথিদের পরিবেশন করা হোটেলগুলি COVID-19 থেকে আরও অস্থায়ী বিপর্যয় আশা করতে পারে। এছাড়াও হোটেল শিল্পে মোবাইল চেক-ইন / চেক-আউট, চাবিহীন এন্ট্রি, যোগাযোগহীন কক্ষ পরিষেবা ইত্যাদি আরও গ্রহণ করার আশা করুন যাতে মানুষের মুখোমুখি ইন্টারঅ্যাকশন সর্বনিম্ন রাখা যায়।

খুচরা দীর্ঘকাল ধরে একটি ধর্মনিরপেক্ষ ডাউনটারেন্ডে রয়েছে এবং রয়েছে। COVID-19 সবেমাত্র এটির গতি বাড়িয়েছে। ই-বাণিজ্য এবং “অ্যামাজন এফেক্ট” কেবল ইট-মর্টার রিটেলের প্রয়োজনীয়তা কেবলমাত্র অতি প্রয়োজনীয় ব্যবসায়িক ক্ষেত্রে সীমাবদ্ধ করেছে। আমরা মহামারীর কারণে খুচরা চাহিদা আরও স্থায়ীভাবে পরিবর্তন হতে পারে বলে আশা করি expect হোটেল এবং খুচরা জন্য, আমরা বিশ্বাস করি যে অতিরিক্ত সরবরাহের ব্যবস্থাটি সিস্টেমের বাইরে চলে যাওয়ার প্রয়োজন। শিল্প ও বহুগুণের মতো আরও ভাল ব্যবহারের জন্য হোটেল এবং খুচরা সম্পত্তি পুনরায় স্থাপনের মাধ্যমে আমরা সেই সরবরাহের কিছু পুনঃসঞ্চলন দেখতে শুরু করি।

বর্ণালীটির অপর প্রান্তে, COVID-19-এর মুখোমুখি শিল্প খাত স্থিতিস্থাপক হিসাবে প্রমাণিত হয়েছে। এগিয়ে যাওয়া, আপনি খাতটির জন্য কী ভাবেন?

নীডেল: আমরা সত্যই শিল্পের দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা পছন্দ করি। এটি আসা উচিত দীর্ঘ সময়ের জন্য ই-বাণিজ্য এবং শেষ মাইল ব্যবহারের কাছ থেকে চাহিদার একটি বিশাল তরঙ্গ দেখতে পাওয়া উচিত। তবে আমরা এখনই যে মূল্য নির্ধারণ করছি সে সম্পর্কে আমরা সতর্ক রয়েছি। আমরা বিশ্বাস করি না যে শিল্পগুলি মহামারী থেকে সম্পূর্ণ নিরোধক is বাজারে খুচরা বিক্রেতাদের উপর চাপ এবং তাদের বিতরণ নেটওয়ার্কগুলিতে প্রবাহের মাধ্যমে প্রভাবগুলি হ্রাস করা হতে পারে। সবই বলা হয়েছিল, আমরা বিশ্বাস করি শিল্প খাত প্রবৃদ্ধির জন্য প্রস্তুত, কিন্তু আমরা এখনও এই মূল্য নির্ধারণের কারণে এই খাতটি সম্পর্কে সতর্ক রয়েছি।

সামনের দিকে তাকানো, আপনি কীভাবে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের বাজারটি ২০২১ সালে সম্পাদন করবেন এবং কোন ক্ষেত্রের বিনিয়োগকারীদের “বাজি ধরতে” হবে?

নীডেল: পরের বছরটি রিয়েল এস্টেটের একটি খুব আকর্ষণীয় বছর হবে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য অবিশ্বাস্য সুযোগ নিয়ে আসা উচিত। যাইহোক, আমরা কিছু ব্যথা, সঙ্কট এবং স্থানচ্যুতি ছাড়াই সেই সুযোগগুলি পাই না, এবং এটি আমাদের ২০২১ সালের প্রত্যাশা We আপেক্ষিক সুরক্ষার। আমরা শিল্প খাতে উচ্চ-creditণ, একক-ভাড়াটে নেট লিজ এবং হোটেল এবং খুচরা ক্ষেত্রে প্রথম বন্ধকী অবস্থানগুলি পছন্দ করেছি। আমরা দু: খের চক্রের পরবর্তী ইনিংসগুলিতে প্রবেশ করার সাথে সাথে আমরা সম্পত্তির ধরণ এবং মূলধন কাঠামো জুড়ে আরও আক্রমণাত্মক হতে দেখব।