December 10, 2020

রিয়েল এস্টেটে নেট অপারেটিং আয় কী? [Complete Investor Guide]

রিয়েল এস্টেটে নেট অপারেটিং আয় কী? [Complete Investor Guide]

সারসংক্ষেপ: এই নিবন্ধে আমরা প্রশ্নের উত্তর দেব, রিয়েল এস্টেটের নেট অপারেটিং আয় কী এবং এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ? বিষয়গুলির মধ্যে রয়েছে: রিয়েল এস্টেটে এনওআই কীভাবে গণনা করা যায়, কখন এনওআই ব্যবহার করতে হয়, নেট অপারেটিং আয়ের উদাহরণ, এনওআইয়ের উপকারিতা এবং বিপরীতে, অন্যান্য সহায়ক রিয়েল এস্টেট সূত্র এবং আরও অনেক কিছু।

ভূমিকা

একটি বিনিয়োগের সম্পত্তি বিশ্লেষণ করা বড় কাজ বলে মনে হতে পারে, বিশেষত নতুন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য। ভাড়া সম্পত্তিটি লাভজনক বিনিয়োগ হতে পারে কিনা তা নির্ধারণের জন্য দ্রুত উপায় এটি একটি ভাল জিনিস। বিনিয়োগকারীরা কোনও সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করতে পারে এবং এটি নেট অপারেটিং আয় বা NOI গণনা করে আয়-উত্পাদন সম্ভাবনা।

রিয়েল এস্টেটে NOI বোঝা এবং ব্যবহার করা নিজেই একটি সহায়ক হাতিয়ার, তবে সম্পত্তি বিশ্লেষণ এবং তুলনা করতে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের ব্যবহৃত অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ সূত্রগুলির মূল চাবিকাঠি এটি।

রিয়েল এস্টেটে NOI কী?

রিয়েল এস্টেটে নেট অপারেটিং আয়ের অর্থ সম্পত্তি যা অর্থ উপার্জন করে বিয়োগ অপারেটিং খরচ. অপারেটিং ব্যয় এবং শূন্যতার ক্ষতির পরে কোনও বিনিয়োগকারী কোনও বিনিয়োগের সম্পত্তি থেকে কত নগদ প্রবাহের প্রত্যাশা করতে পারে তা মূল্যায়নের জন্য এটি ব্যবহার করা হয়।

অপারেটিং ব্যয় হিসাবে যোগ্যতা অর্জনকারী এবং অন্যান্য নয় এমন কিছু ব্যয় রয়েছে। অপারেটিং ব্যয়গুলি কাটা উচিত যা সম্পত্তি কর, বীমা, মেরামত এবং রক্ষণাবেক্ষণের অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে।

NOI অবচয়, মূলধন ব্যয়, interestণের সুদ এবং loanণ প্রদান, অবমূল্যায়ন এবং orণদানকে অন্তর্ভুক্ত করে না।

রিয়েল এস্টেটে নেট অপারেটিং আয়ের গণনা কীভাবে করা যায়

চিত্র হাইলাইট করে রিয়েল এস্টেটে NOI কীভাবে গণনা করা যায়

কোনও সম্পত্তির সম্ভাব্য ভাড়া আয় নির্ধারণের জন্য রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা সাধারণত এনওআইয়ের সূত্র গ্রহণ করে এবং ব্যবহার করে। NOI গণনা করার জন্য নিম্নলিখিত সূত্রটি ব্যবহার করুন:

NOI = মোট অপারেটিং আয় – পরিচালন ব্যয়

কীভাবে বিনিয়োগের সম্পত্তির NOI নিয়ে আসা যায় তা বোঝার জন্য প্রথমে আমাদের স্থূল অপারেটিং আয়ের সংজ্ঞা দেওয়া দরকার। তারপরে আমরা অপারেটিং ব্যয় হিসাবে কী যোগ্যতা নিয়ে রূপরেখা করব ll

মোট পরিচালন আয় বা জিওআই হ’ল বিনিয়োগের সম্পত্তি থেকে আদায় করা ভাড়া। জিওআই ফি বা ভাড়া সম্পত্তি দ্বারা উত্পাদিত অন্য কোনও উপার্জন অন্তর্ভুক্ত করতে পারে।

অপারেটিং খরচ রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মালিকানার প্রতিদিনের ব্যয়। এই চলমান অপারেটিং ব্যয়ের মধ্যে সম্পত্তি পরিচালন ফি, মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ, ইউটিলিটিস, বীমা এবং সম্পত্তি কর অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

এনওআই-তে অন্তর্ভুক্ত ব্যয়গুলি

নেট অপারেটিং আয়ের গণনা করার সময় নিম্নলিখিত ব্যয়গুলি যোগ্য অপারেটিং ব্যয় হিসাবে বিবেচিত হবে:

ইনফোগ্রাফিক রিয়েল এস্টেটের নেট অপারেটিং আয়ের অন্তর্ভুক্ত এবং ব্যয়গুলি হাইলাইট করে
  • সম্পত্তি পরিচালনা ফি
  • সাধারণ রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামত
  • ইউটিলিটিস (ভাড়াটেদের দ্বারা প্রদান না করা হলে)
  • সম্পত্তি কর
  • বীমা ব্যয়
  • আইন সংক্রান্ত পারিশ্রমিক

ব্যয়গুলি NOI এ অন্তর্ভুক্ত নয়

বন্ধক প্রদান এবং বন্ধকী সুদ অপারেটিং ব্যয় হিসাবে বিবেচিত হয় না।

অন্যান্য ব্যয়গুলি NOI গণনা করার সময় অপারেটিং আয়ের হিসাবে বিবেচিত হবে না:

  • বন্ধক প্রদান
  • বন্ধকী সুদ
  • ঋণ সেবা
  • সম্পত্তি হ্রাস
  • ভাড়াটে উন্নতি
  • প্রধান উন্নতি (যে কোনও সম্পত্তির মান যথেষ্ট পরিমাণে বাড়ায়)
  • পরিধান এবং টিয়ার জন্য সাধারণ ব্যয়

রিয়েল এস্টেটে NOI ব্যবহারের উদাহরণ

এনওআই উভয় ndণদানকারী এবং বিনিয়োগকারীদের একটি চুক্তি বিশ্লেষণ করতে এবং সিদ্ধান্ত নিতে সহায়তা করে যে এটি তাদের পক্ষে কার্যকর হয় কিনা। একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী NOI ব্যবহার করে হয় সম্পত্তি কিনে এগিয়ে যাবে বা পরের দিকে চলে যাবে। Theণদাতা, সংক্ষেপে, aণ দিয়ে একই করবেন। রিয়েল এস্টেটে NOI কীভাবে ব্যবহার করা যায় তার নীচের উদাহরণগুলি পরীক্ষা করি।

কীভাবে বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটে NOI ব্যবহার করে তার উদাহরণ

আসুন ধরা যাক কেলি কোনও ভাড়া সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে চাইছেন এবং NOI গণনা করা দরকার।

সম্পত্তিটি প্রতি বছর ইনকামে 100,000 ডলার করে এবং অপারেটিং ব্যয় এবং শূন্যপদগুলিতে 75,000 ডলার করে।

কেলির বার্ষিক এনওআই হবে ,000 25,000 ($ 100,000 – 75,000 ডলার)।

কিন্তু আমরা সেখানে কীভাবে পেলাম? ভাড়া এবং অন্য কোনও অতিরিক্ত আয় থেকে আগত সমস্ত অর্থ যোগ করে শুরু করুন।

অর্থ আসছে: ভাড়া থেকে $ 90,000 + অন্যান্য আয় থেকে 10,000 ডলার = $ 100,000

অর্থ বের হচ্ছে: ,000 60,000 অপারেটিং ব্যয় + $ 15,000 শূন্যপদ = $ 75,000

কোনও এনওআই হাতে না পেয়ে, কেলি এখন দেখতে পাচ্ছেন যে তার এই বিশেষ বিনিয়োগের সম্পত্তিটি চালিয়ে যাওয়া উচিত, অন্যের সাথে এটি তুলনা করুন বা পরের দিকে যেতে হবে কিনা।

যদি কোনও সম্পত্তির NOI নেতিবাচক থাকে তবে কী হবে? ইভেন্টে কোনও ভাড়া সম্পত্তি অপারেটিং ব্যয়গুলি কাটাতে পর্যাপ্ত অর্থ উপার্জন না করে, বিনিয়োগকারী একটি নেট অপারেটিং ক্ষতি বা এনওএল অভিজ্ঞতা অর্জন করতে পারে। যদি কোনও সম্ভাব্য বিনিয়োগের সম্পত্তি ইতিমধ্যে নেট অপারেটিং ক্ষতি দেখায়, তবে অন্যান্য সম্পত্তি বিবেচনা করা ভাল probably

রিয়েল এস্টেটে Lণদানকারীরা NOI কীভাবে ব্যবহার করে তার উদাহরণ

উপরের উদাহরণ থেকে একই সংখ্যা ব্যবহার করে, আমাদের NOI হল 25,000 ডলার।

Endণদানকারীরা তাদের নিজস্ব যথাযথ পরিশ্রম করবেন এবং তাদের অনুসন্ধানের ভিত্তিতে এনওআই সামঞ্জস্য করবেন। লেনী theণদানকারী খালি গড় হার সহ অঞ্চলটিতে ভাড়াগুলির ন্যায্য বাজার মূল্য কী তা বিবেচনা করে।

এটি সম্ভবত স্যালির NOI গণনা লেনির তুলনায় কিছুটা উদার। কারণ লেনিকে কেলির অর্থ ofণ দেওয়ার ঝুঁকি পুরষ্কারের চেয়ে বেশি নয় তা নিশ্চিত করা দরকার because লেনি তারপরে এনওআই নেবেন এবং ডিএসসিআর পাওয়ার জন্য বার্ষিক বন্ধকী প্রদানের পরিমাণ দিয়ে ভাগ করবেন। পুনরাবৃত্তি করার জন্য, ডিএসসিআর ndণদাতাদের এটি নির্ধারণ করতে সহায়তা করে যে বিনিয়োগকারীরা backণ ফিরিয়ে দিতে পারে কিনা।

দয়া করে নোট করুন: largerণদাতারা বৃহত্তর বিনিয়োগ loanণ অ্যাপ্লিকেশনগুলি, যেমন বাণিজ্যিক, বহু-পরিবার এবং ব্যবসায়ের মূল্যায়ন করার সময় ডিএসসিআর ব্যবহার করবেন।

রিয়েল এস্টেটে কখন এনওআই ব্যবহার করবেন

বিনিয়োগকারী এবং ndণদাতা উভয়ই রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কতটা লাভজনক হবে তা নির্ধারণ করতে নেট অপারেটিং আয়ের সূত্র ব্যবহার করবে। এনওআই গণনা করা leণদাতাদেরকে নির্দেশ করবে যে বিনিয়োগের সম্পত্তি loanণের অর্থ প্রদানের জন্য পর্যাপ্ত নগদ প্রবাহ সরবরাহ করবে কিনা।

ব্যাংকগুলি বাণিজ্যিক onণের বিষয়ে সবুজ আলো দেওয়ার আগে প্রায়শই NOI ব্যবহার করবে। Theণদানকারীকে জানতে হবে যে বিনিয়োগকারীরা সম্ভাব্য নগদ প্রবাহের সাথে loanণটি ফেরত দিতে পারে।

আপনার NOI বাড়ানোর উপায়

কোনও ভাড়া সম্পত্তিতে secureণ সুরক্ষার জন্য, কখনও কখনও বিনিয়োগকারীরা নেট অপারেটিং আয় বাড়ানোর উপায় সন্ধান করে। বিনিয়োগকারীরা ব্যয় হ্রাস করার বা অতিরিক্ত ব্যয়কে সামনে রেখে নির্দিষ্ট ব্যয়কে অগ্রাহ্য করার অতিরিক্ত উপায় খুঁজে পেতে পারে। উল্টোদিকে, সম্পত্তি মালিকরা তাদের নেট অপারেটিং আয়ের উন্নতি করতে ভাড়া বা ফি বাছাই করতেও বেছে নিতে পারেন।

ভাড়া সম্পত্তি মালিকরা আরওআইকে উত্সাহ দিতে সহায়তার জন্য বিভিন্ন স্ট্রিম সন্ধান করতে পারে। এর মধ্যে কয়েকটি সুবিধার মধ্যে রয়েছে:

  • পার্কিং ফি overedাকা
  • মুদ্রাচালিত লন্ড্রি সুবিধা
  • ভেন্ডিং মেশিন
  • পোষা ভাড়া ভাড়া

এটি বিবেচনা করুন: আসুন আমরা বলি যে আপনি একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের মালিক এবং আপনার সম্পত্তি পরিচালক এই ভবনে থাকেন। তাদের সম্পত্তি পরিচালনার পরিষেবাদির বিনিময়ে, তারা বিনামূল্যে লাইভ পান to বিল্ডিং ম্যানেজারকে বছরে ৩০,০০০ ডলার দেওয়ার পরিবর্তে, আপনি ভাড়াটেদের বার্ষিক ১৫,০০০ ডলার ভাড়া মওকুফ করুন।

আপনার আসল ব্যয় মাত্র 15,000 ডলার হওয়া সত্ত্বেও, সম্পত্তির মোট আয় থেকে “যুক্তিসঙ্গতভাবে প্রয়োজনীয়” ব্যয় বিয়োগ করা যেতে পারে।

ভাড়ার সম্পত্তি মালিকরা নির্দিষ্ট ব্যয় কেটে বা বিলম্ব করে তাদের আরওআই বাড়িয়ে দিতে পারে এমন অনেকগুলি উপায় রয়েছে। বাইরের লাইটগুলি চালু এবং বন্ধ করতে টাইমার সেট করে বা কম ব্যয়বহুল সম্পত্তি ব্যবস্থাপক খুঁজে বার করে ইউটিলিটি ব্যয়গুলি কাটানোর উপায়গুলি সন্ধান করুন। স্মার্ট বিনিয়োগকারী এবং সম্পত্তি পরিচালকরা ব্যয় হ্রাস এবং এনওআই বাড়ানোর সৃজনশীল উপায় নিয়ে হাজির।

বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য NOI ব্যবহারের পক্ষে ও বিপক্ষে

নেট অপারেটিং আয়ের সূত্রটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা সর্বদা ব্যবহার করেন। এটি একটি সুপার সহায়ক মেট্রিক হতে পারে তবে এর কমতি রয়েছে। রিয়েল এস্টেটে এমন আরও কিছু মেট্রিক রয়েছে যেগুলি ভাড়া সম্পত্তি কেনার আগে বিনিয়োগকারীদের বিবেচনা করা উচিত …

বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য NOI ব্যবহারের পেশাদার

  • কোনও সম্ভাব্য বিনিয়োগের সম্পত্তির প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণে NOI সহায়তা করে।
  • এনওআই বিনিয়োগকারীদের এগিয়ে যাওয়ার কতটা প্রত্যাশা করবে সে সম্পর্কে একটি ভাল ধারণা দেয়।
  • NOI propertyণদাতাদের দেখায় যদি ভাড়া সম্পত্তিটি নিরাপদ বিনিয়োগ হয় বা না থাকে।

বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য NOI ব্যবহারের ধারণা

  • ভবিষ্যতের ভাড়া এবং নগদ প্রবাহ ভবিষ্যদ্বাণী করা কঠিন হতে পারে – কখনও কখনও এনওআইকে ভুল করে তোলে।
  • কীভাবে সম্পদ এবং সম্পত্তি পরিচালিত হয় তার উপর ভিত্তি করে NOI পরিবর্তিত হতে পারে।
  • NOI গণনা করার জন্য বিনিয়োগকারীরা বিভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করেন – এটি সর্বজনীন নয়।

এনওআইয়ের সাথে রিয়েল এস্টেট সূত্রগুলি

কোনও সম্ভাব্য ভাড়া সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ এবং অপারেটিং ব্যয়ের পরে নগদ প্রবাহ অর্জনের দক্ষতা নির্ধারণের জন্য এনওআই স্ট্যান্ড একা মেট্রিক হিসাবে ব্যবহার করা যেতে পারে। অন্যান্য সহায়ক রিয়েল এস্টেট সূত্র গণনা করার সময় এটি অতীব গুরুত্বপূর্ণ।

নিম্নলিখিত সূত্রগুলির NOI প্রয়োজন:

  • মূলধনের হার রিয়েল এস্টেটে কোনও সম্পত্তির প্রকাশ ঘটে সম্ভাবনা তার ক্রয় মূল্যের উপর ভিত্তি করে ফেরতের হার। বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই ক্যাপ রেট ব্যবহার করে অনুরূপ বৈশিষ্ট্যের তুলনা করে। NOI / ক্রয়ের মূল্য = ক্যাপ রেট।
  • আরওআই ব্যয়ের পরে কোনও বিনিয়োগ থেকে আপনি যে পরিমাণ রিটার্ন পান তা হ’ল। আরওআই শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা হয়। এনওআই / মোট বিনিয়োগ = আরআইআই।
  • নগদ অন নগদ রিটার্নস প্রাক-কর গণনা করা হয় এবং পরিমাপ করা নগদ প্রবাহের পরিমাণের তুলনায় আপনি কত নগদ বিনিয়োগ করেছেন তা পরিমাপ করে। বার্ষিক প্রাক-কর নগদ প্রবাহ / মোট নগদ বিনিয়োগ = নগদ ফেরতের উপর নগদ।
  • Serviceণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত বা ডিএসসিআর aণগ্রহীতা কোনও বিনিয়োগের সম্পত্তির জন্য বন্ধক এবং অপারেটিং ব্যয় কাটাতে পারে কিনা তা নির্ধারণের জন্য ndণদানকারীরা একটি সূত্র ব্যবহার করেন। মূলত, ndণদানকারীরা কোনও বিনিয়োগকারীকে loanণ অনুমোদনের আগে ঝুঁকি বনাম পুরষ্কারের জন্য ডিএসসিআর ব্যবহার করেন। বার্ষিক এনওআই / tণ দায় ()ণ) = ডিএসসিআর।

নেট অপারেটিং আয়ের প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী

FAQ 1: অপারেটিং আয় বনাম নেট ইনকাম

অপারেটিং আয় এবং নেট আয় একই, তবে বেশ কয়েকটি বড় পার্থক্য রয়েছে। উভয়ই রাজস্ব হিসাবে, অপারেটিং আয় হ’ল অপারেটিং ব্যয়গুলি কেটে নেওয়ার পরে অবশিষ্ট অর্থ। এই আয় ভাড়া, লন্ড্রি বা পার্কিং ফি থেকে হবে। এই অপারেটিং ব্যয়গুলিতে সম্পত্তি পরিচালনার ব্যয়, orশ্বর্যকরণ এবং অবমূল্যায়নের মতো জিনিস অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

যেখানে নেট আয়ের পরিমাণ হ’ল কর এবং সুদ সহ ব্যয়ের পরে কোনও সম্পত্তি উত্পন্ন পরিমাণ। নেট আয় মূলত আপনার নীচের লাইন।

FAQ 2: NOI বনাম EBIT

সুদ এবং করের আগে ইবিআইটি বা উপার্জন কোনও সম্পত্তি বা সংস্থার আয় নেয় এবং তার ব্যয় বিয়োগ করে। ইবিআইটি কর এবং সুদের অন্তর্ভুক্ত করে না, তবে এটি অবচয় ও orণদানের সাথে সম্পর্কিত ব্যয় বিবেচনা করে। মূলত, ইবিআইটি কোনও বিনিয়োগ বা ব্যবসায়ের লাভের মূল্যায়ন করে।

উপসংহার

রিয়েল এস্টেটে নেট অপারেটিং আয়ের সম্ভাব্য বিনিয়োগের সম্পত্তি বিশ্লেষণ এবং তুলনা করার একটি প্রয়োজনীয় অংশ। এটি বলার পরে, NOI কেবলমাত্র কার্যকর যদি এটি সঠিক হয়। বিদ্যমান ভাড়া সম্পত্তি ক্রয়কারী বিনিয়োগকারীদের জন্য, বর্তমান মালিককে তাদের আগের সমস্ত ভাড়া সংক্রান্ত তথ্য জিজ্ঞাসা করা ভাল ধারণা। এবং আপনার নিজের মতো জায়গাগুলিতে লোকেরা ভাড়া আদায় করার জন্য কতটা অনুসন্ধান করে তা খুঁজে বের করার জন্য নিজের গবেষণা করুন।

আপনি যদি বিনিয়োগকারী কোনও নতুন বিল্ড ভাড়া সম্পত্তি কিনতে সন্ধান করেন তবে আপনি historicalতিহাসিক ভাড়া ডেটা নির্ভর করতে পারবেন না। তবে, আপনি যে অঞ্চলে বিনিয়োগ করতে চাইছেন সেখানে ভাড়া প্রবণতা মূল্যায়নে সহায়তা করতে কেবল অনলাইনে প্রচুর সংস্থান রয়েছে।